השקעות בנדל"ן מסחרי- טרנד חולף או תקופה חדשה?

על אף ששוק המשרדים מוצף, ולמרות שכבר הספידו אותו לא פעם, מתברר כי עדיין חסרים כ200,000 מ"ר של שטחי מסחר באזור המרכז.

לפי נתונים של גיאוקרטוגרפיה, לצד המחסור החמור בנכסי מגורים, קיים גם מחסור חמור בשוק המשרדים. בנוסף, משקיעים רבים למדו את הפוטנציאל הגדול בהשקעות נדל"ן מסחרי על פני השקעות בנדל"ן למגורים.

ההבדלים בתשואות

בדומה למשקיעי נדלן מגורים, גם למשקיעי נדל"ן עסקי, הכדאיות הולכת וגדלה. בשנים האחרונות ישנה עלייה מתמדת של בעלי עסקים אשר נהוגים לרכוש נדל"ן מסחרי- עבורם או לצרכי השקעה. לדוגמא, פרויקטים אחדים כגון: "מידטאון" , "מגדלי הארבעה" , ו "פרויקט בסר" שבתל אביב- זכו להצלחה כבירה.

שיעור רוכשי הנדל"ן בשנים האחרונות זינק לכ-15-2% מכלל העסקאות שבשוק המשרדים. מנתונים שפורסמו עולה כי התשואה בנדל"ן עסקי יכולה להגיע לבין 8-9% בחלק מן העסקאות, לעומת תשואה של כ-3-45 בנדל"ן למגורים.

יתרונות נדלן מסחרי

להשקעה בנדל"ן מסחרי ישנם כמה יתרונות:

תשואה. התשואה הממוצעת בנדל"ן מסחרי היא כ-0 אחוזים לשנה לעומת 3 אחוזים בנדל"ן למגורים.

מחיר למ"ר. המחיר למטר בנדל"ן עסקי הינו נמוך משמעותית לעומת המחיר למטר בנדל"ן למגורים.

אכלוס לטווח ארוך. התפוסה של שוכרים בנדל"ן עסקי היא של כ-5 שנים לפחות אל מול שוכרים בנדל"ן למגורים ששם התנודות בתקופות השכירות הן קצרות משמעותית.

ההערכות צופות כי כל עוד הרמות במחירי המגורים יישארו בשיא והפער בין הנדל"ן המסחרי והנדל"ן למגורים ימשיך להתחזק, המגמה של מעבר משקיעים לזירת הנדל"ן המסחרי רק תלך ותגדל.

תכנון נכון מההתחלה

כיום, אדריכלים אשר מתכננים מגדלי משרדים מנסים לגרום להשבחה של הנכס, הן עברו משקיעים בנדל"ן עסקי ובנוסף גם עבור משתמשי קצה. עבור השבחה זו, הם נאלצים לשים דגש על מקסום של השימושים במערכות השונות שיש למגדל להציע, ויחד עם זאת, מנסים להפוך את אווירת המשרד לביתית ונעימה יותר. דוגמאות לכך יכולות להיות שירותים בדוגמת הסעדה, חניה, סביבה ירוקה וכו'

פוטנציאל ההשכרה של נדלן עסקי אל מול נדלן למגורים

רוב הציבור נמנע מלהיכנס לתחום המסחרי כיוון שהתחושה היא שנדלן למגורים הוא "קל" יותר להשכרה- מפרסמים מודעה- מקבלים תגובות- משכירים. בשוק שבו יש ביקוש שעולה על היצע, גם דירות מוזנחות ובניינים מוזנחים זוכים להיענות גבוהה. כפי שנאמר קודם לכן, חשוב לזכור כי משך זמן ההשכרה בשוק הדירות הוא נמוך משמעותית ממשך זמן ההשכרה בשוק המשרדים, ולכן למשכירי משרד צפוי "שקט תעשייתי" לזמן ארוך יותר מאשר למשכירי נכס מגורים.

מה לגבי מיסים?

אף אחד לא אוהב התעסקות עם מס הכנסה, ולכן זהו החשש העיקרי של הציבור מפני רכישת משרדים להשקעה. הציבור הפרטי מפחד מדיווחים לשלטונות המס, מפחד מחשבוניות, מפחד ממע"מ, וחשוב לעצמו – " למה לי להסתבך עם זה " .

כיום מס על דירה להשכרה הוא 10% מעל סף של 4800 ₪ לחודש. כלומר, אם שכר הדירה הוא 6000 לחודש, ישנו תשלום שלך 10 % על 1200 הנותרים, כלומר- 120 ₪.

כאשר רוכשים משרד, משלמים מס בהתאם להכנסה, ודמי השכירות של המשרד יצורפו להכנסה של בעל המשרד. גם אם יצטרך לשלם מס לפי 35%, עדיין התשואה שלו היא פי שלוש מאשר התשואה על הדירה.

לסיכום, יש צורך בבנייה של שטחי תעסוקה, אם לא נרצה לעמוד בפני שוקת שבורה בעוד מספר שנים. ואכן, בשנים האחרונות התחילו בהרחבת שטחי התעסוקה, אולם לא בכמות החסרה והנדרשת.

חזרה לראש העמוד