מבט פיננסי על דיור מוגן

כיום אין בישראל הגדרה חוקית ל"דיור מוגן", ולמעשה אין כל גורם המפקח על החוסן הפיננסי של חברות המתפקדות כמוסדות פיננסיים לכל דבר, ועל יכולתן לספק שירותים ברמה גבוהה לאורך זמן לקשישים.

כך עולה מדוגמאות של חוזים לשכירת דיור מוגן שהגיעו לידי גיא לשם, כתב דה-מארקר בישראל. לשם מדגיש שכיום אין בישראל הגדרה חוקית ל"דיור מוגן", ולמעשה אין כל גורם המפקח על חוסנן הפיננסי של החברות שמתפקדות כמוסדות פיננסיים לכל דבר, ועל יכולתן לספק שירותים ברמה גבוהה לאורך זמן לקשישים, שרובם נאלצים למכור את רכושם כדי לעמוד בגובה הפיקדון הנדרש.

שוק בתי האבות בישראל נחשב רווחי במיוחד, כותב לשם. בישראל חיים כיום כ-50 אלף מבוגרים במסגרות שונות, מתוכם כ-30 אלף במוסדות סיעודיים, שבהם הפרט אינו מתגורר בדירה משלו אלא בחדר בן כמה מיטות. מבין הנותרים חיים עוד כ-10,000 קשישים בהוסטלים מסוגים שונים, מרביתם משכבות סוציו-אקונומיות נמוכות. היתר, בין 10,000 ל-12 אלף, מתגוררים בדיור מוגן - בתים משותפים המנוהלים על ידי חברת ניהול המספקת גם שירותים רפואיים וטיפוליים, פעילויות תרבות, חברה ופנאי וארוחות.

רשתות הדיור המוגן מתחרות ביניהן על מיקום אטרקטיבי ורמת דיור, ומספקות יחידות דיור החל בדירות סטודיו במגדלי יוקרה במרכז תל אביב וכלה בבתים צמודי קרקע בשטח של יותר מ-100 מ"ר. יחידות הדיור מתוחזקות על ידי חברת הניהול על בסיס יומי, בדומה לשיטה הנהוגה במלונות דירות. למרות הדימוי הבעייתי של טיפול בקשישים, במקרה זה מדובר בפלח שוק אטרקטיבי ביותר מבחינה עסקית, המקנה לעוסקים בו תזרים מזומנים נוח וקבוע ויכולת החזר השקעה גבוהה.

אופי השוק וחוסר הוודאות באשר לאורך החוזה אומר לשם, מכתיבים תנאים נוקשים מצד החברות כלפי הדיירים בכל הקשור להבטחת התשלום לחברה. על פי המקובל בשוק, החברות גובות פיקדון בעבור הבטחת התשלום על השירותים בשווי של יחידת הדיור המושכרת. כך, למשל, הפיקדון על דירת 2.5 חדרים באחוזת פולג של חברת אחוזות רובינשטיין, הוא כמיליון שקל, ויכול להגיע עד לכ-2.4 מיליון שקל בעבור יחידת מגורים מפוארת באותה אחוזה. הסכום כולו מופקד מראש בידי החברה.

על פי דוגמת חוזה שהגיעה לידי העיתון דה מארקר, מהפיקדון מופחתים מדי שנה 2.5% דמי שחיקה, כלומר כ-5,000 דולר על יחידה קטנה ויותר מ-10,000 דולר על יחידה יוקרתית יותר. הקשישים נדרשים לשלם מע"מ על שחיקת הגירעון בתום כל שנה. לשם השוואה, אם הסכום היה מופקד בבנק, לא רק שלא היו נגרעים ממנו דמי השחיקה, אלא שהמפקיד היה מקבל ריבית מהבנק בעבור כספו.

ההנחה היא שמרבית הקשישים שעוברים להתגורר בדיור המוגן נאלצים למכור לצורך כך את דירת המגורים ולאחר תשלום הפיקדון הגבוה בעבור יחידת הדיור נותרים למעשה ללא כל נכסים. כך, כדי למנוע את אובדן הכספים במקרה של התמוטטות חברת הניהול, נדרשת בטוחה מצד החברה.
אלא שבדיקה מעלה שיותר מ-95% מהדיירים בדיור המוגן בישראל בחרו בהבטחת כספם בשיטה שאינה מבטיחה להם עדיפות על פני נושים אחרים במקרה שהחברה תקרוס. מדובר ברישום הערת אזהרה בטאבו על שם הדייר, המבטיחה שלא תבוצע כל פעולה בנכס ללא הסכמת בעל ההערה, דבר שאינו מקנה כל זכות על כספי החברה או על נכסים אחרים שלה.

ההוצאות הכספיות הגבוהות של לקוחות הדיור המוגן אינן מסתיימות במימון הפיקדון ובשחיקתו בעשרות אלפי שקלים מדי שנה. בנוסף לפיקדון משלמים הקשישים דמי שימוש גבוהים במיוחד - בין 5,000 ל-9,000 שקל מדי חודש. אולם גם סכום זה משתנה במהלך תקופת החוזה.
הלכה למעשה מתפקדות החברות המפעילות את הדיור המוגן בישראל כמוסדות פיננסיים לכל דבר, אך כאלה שאינם כפופים להוראות חוק פיקוח כלשהם – סבור לשם. אולם אילן תמיר, מנכ"ל רשת אחוזות רובינשטיין בהווה ויו"ר איגוד בתי האבות לשעבר, סבור שבמבנה החוזה המקובל ובתנאי השוק הקיימים - אין חשש לדיירי הדיור המוגן בישראל ולכספם.

"מדובר בתעשייה שמרנית שבה ניתן לתכנן לאורך שנים בסיכון נמוך יחסית לתחומים אחרים במשק", הוא אומר. "בהסתכלות על השוק ניתן להבין שאנשים מצביעים רגליים ובוחרים בהבטחת כספם בחלופה של רישום הערת אזהרה בטאבו. העובדה היא שבמשך כל שנות פעילות הדיור המוגן בישראל - לא נרשמה התמוטטות של חברה בתחום ולא צפוי שזה יקרה".

חזרה לראש העמוד